Kiracı Tahliyesinde Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları ve İki Haklı İhtar Süreci

Konut ve iş yeri kiralarında yaşanan kira bedeli artışları ve uyuşmazlıklar, kiraya verenleri taşınmazlarını tahliye ettirebilmek için hukuki yolları aramaya sevk etmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı koruyucu hükümler içerdiğinden, sırf kira sözleşmesinin süresi bitti diye kiracı tahliye edilemez. Kiracının yasal yollarla tahliyesinde en etkili iki yöntem Tahliye Taahhütnamesi ve İki Haklı İhtar nedenine dayalı tahliyedir.

Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Geçerlilik Şartları Nelerdir?

TBK m. 352/1 uyarınca kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Bir tahliye taahhütnamesinin mahkemede geçerli sayılabilmesi için şu şartları taşıması zorunludur:

1. Yazılı Şekilde Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olması zorunlu değildir; adi yazılı şekilde düzenlenmesi de geçerlidir. Ancak noterden düzenlenen taahhütnamelerde kiracının imza inkarında bulunması mümkün olmadığından tahliye süreci çok daha hızlı sonuçlanır.

2. Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Verilmiş Olmalıdır

Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce imzalatılan tahliye taahhütnameleri Yargıtay tarafından kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır. Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira başlangıç tarihinden makul bir süre (en az birkaç gün veya ay) sonra olmalıdır.

3. Tahliye Tarihi Belirli ve Açık Olmalıdır

Taahhütnamede kiracının taşınmazı hangi gün, ay ve yılda tahliye edeceği tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmış olmalıdır.

4. Taahhüt Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmalıdır

Birden fazla kiracı varsa taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Ayrıca taşınmaz Aile Konutu niteliğindeyse ve diğer eşin rızası yoksa, aile konutu itirazı süreci etkileyebilir.

Boş Tarihli İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Uygulamada ev sahipleri sözleşme kurulurken kiracıya tarihi boş taahhütname imzalatabilmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; "Beyaza (boş kağıda) imza atan kimse, bunun sonradan doldurulmasının sonuçlarına katlanmak zorundadır." Kiracı, belgenin iradesi hilafına veya zorla doldurulduğunu iddia ediyorsa bunu ancak yazılı kesin delille ispatlamak zorundadır; tanık dinletemez.

Taahhütnameye Dayalı Tahliye Süresi: 1 Aylık Hak Düşürücü Süre

Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren en geç 1 ay içinde:

• Samsun İcra Müdürlüğü nezdinde tahliye talepli icra takibi başlatmalı (Örnek No: 14) veya,
• Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

1 aylık yasal süre kaçırılırsa, o taahhütnameye dayanılarak kiracı tahliye edilemez.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya iki ayrı aya ait haklı gerekçeyle noter ihtarnamesi gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Kira davalarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir.